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今年中资房企破产500余家 购房者面临楼财两空风险

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中国房地产企业破产案例居高不下。(pixabay图片)

【希望之声2020年9月5日】(本台记者贺景田综合报导)今年以来,中国房地产企业融资环境继续收紧,企业破产数量居高不下,房地产行业面临洗牌,并对购房者和金融机构造成冲击。一旦房企破产,购房者不仅首付款拿不回来,其购买房产很可能已经被地产商抵押,从而面临楼财两空的风险;而一些金融机构,则被动成为房地产开发商的股东。

房地产开发商资金链断裂风险增加

中国房地产规模巨大,根据高盛数据,2019年中国住宅和开发商库存总额达到52兆美元,是美国住宅市场规模的两倍,甚至超过了整个美国债券市场,被《华尔街日报》称为“史诗级泡沫”难题。为防止泡沫破裂,中共对房地产调控至今未有放松,并对房地产企业融资作出更严格限定。由于融资环境紧缩,一向依赖高杠杆经营的中国房地产开发商面临资金链断裂风险。

据中共法院网公告,2020年以来,房地产开发商破产500余家,与去年全年450余家相比,房企破产数据维持在高位,中国房地产行业面临洗牌。

陆媒《21世纪经济报道》9月3日报道,房地产行业洗牌波及面非常广泛,一方面,牵涉大量购房者,另一方面涉及诸多银行、信托等债权机构,甚至有结构化设计的私募股权、信托产品、资管计划等,并牵涉大量个人投资者。

对于购房者而言,一旦房企资金出现危机,他们面临的问题很可能是楼财两空。

近期,上海多名购房者反映,一个位于浦东御桥板块,贴近中环的房地产项目出现了问题。

一位购房者在2019年4月与上海海东房地产有限公司签订购房意向合同,购置了上海颐盛云景苑的期房,6月交了七成房款500多万元,正式签订网签预售合同,8月份办理银行贷款获批。

随后,海东地产母公司三盛宏业爆出资金链危机,股权相继被冻结。海东地产90%股权被转至母公司债权人之一的民生信托。同时停止了房子的抵押撤销和产权预告。

该项目共有198户,均是2019年的期房,按照约定,2020年12月20日为交房日,现已全部停滞。

7月8日,海东房地产出具的一份承诺书显示:截至目前时间已过,撤抵押的工作没有解决,仍有60%的业主房产处于抵押未解除状态。

购房者表示,“首付款都交了,现在很担心,一旦公司真的宣告破产,我们业主都不是第一债权人。项目本身也没有推进的迹象。”

购房者发现,他们此前支付的购房首付款,并没有进入到购房合同中约定的监管银行账户,而是流至其他的账户。而海东房地产的代表承认部分购房首付款被母公司挪用。

房企债务违约 金融机构被动“债转股”

目前,中共监管部门对房地产融资维持高压状态,尤其银行和信托机构的涉房贷款业务进行严格监管。

9月4日,中共银保监会披露30张罚单,对中国民生银行、浙商银行、广发银行、华夏银行和中国华融公司涉及房地产的融资进行处罚,金额合计3.2亿元。

然而,开发商债务已经累积到一定规模,在正规融资渠道收紧之后,只能通过其他成本更高的融资方式续借滚动,最终的结果很可能是债务危机的爆发。

在房企去杠杆的大背景下,现金流恶化的房企正在面临即将到来的偿债高峰。据彭博汇总的数据,年内剩余时间至2021年,中国房地产开发商有超过7000亿元人民币以及600亿美元债券到期。

中诚信国际分析师白茹等在报告中称,未来房企对于金融杠杆的利用将明显下降,那些经营效率较低、库存压力大、销售回款与债务规模不匹配的房地产企业会面临更高的信用风险。

21世纪财经报道称,最近一两年,多家信托公司就被迫无奈地接手了不少房企债务违约案例,被动“债转股”,成为诸多地产项目的股东。

陆媒查询工商资料变更记录发现,多家信托公司都被动成为了大量房地产开发企业的股东。

例如,民生信托去年被动持有的瑜阳房地产开发有限公司90%股权,变成合肥文一地产公司的股东;持有的武汉原绿英赫置业有限公司的股权,持股比例66.67%,接手武汉原绿创变置业公司等。

一位信托公司旗下房地产股权管理机构人士表示,“信托不是开发商,本身缺乏项目处置和管理能力,就算被动接盘了,应该也不会去管理。”

他说,这使项目的处置越加艰难。

 

责任编辑:李娜
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