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英国共同房屋所有權:貸款和法律信息

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貸款和法律信息 (图片:维基百科)

【欧洲希望之声特约記者劉羽歡編譯報導】眼下,越來越多的年輕人打算和伴侶、朋友、兄弟姐妹或者是父母一起合購物業。和他人合購物業來分攤資金負擔,往往是倫敦的首次購房者能夠買的起物業的一種方式,這樣人們就能搬進自己的家園,再也不用租房了。

這看上去似乎是不錯。然而,每個人的目標、目的、信仰、觀點和看法都各不相同,這些差異在未來都會導致出現問題。為了最小化風險,在合購住宅之前,請您進行仔細的規劃。

信託聲明(Declaration of Trust)

出錢幫助孩子購買住房的父母,可能不希望與孩子共同擁有住房。在這種情況下,父母應該考慮,是把這筆錢當作禮物贈送給孩子呢,還是把這筆錢借給孩子。如果孩子正在計畫申請抵押貸款,放貸人可能會堅持認為,父母或其他第三方提供的任何資金都是贈予,不是貸款。這將確保抵押貸款的申請不會受到阻礙。

如果是和朋友、兄弟姐妹或合作夥伴一起購買住房,在計算所有權份額時,就需要考慮各方在購買房產和房產未來運營成本上,所能付出的資金。

所購買的物業可能分攤的所有權不同,也可能分攤的所有權相同。例如,如果兩個合購者出的金額相同,那麽兩個合購者各自擁有50%的所有權;如果一方出了住房價格的70%,另一方出了30%的價格,那麽出資70%的一方就擁有房屋所有權的70%,出資30%的一方就掌握30%的房屋所有權。

無論所有權以怎樣的方式分配,都應通過書面形式,記載在信託契約中,這個信託契約也叫做“信託聲明”(declaration of trust)。

“信託聲明”可以用來記錄各方在日常支出中應付的責任,例如水電費賬單;如果一方想要出售自己持有的住房所有權的話,需要怎麽辦?出售房產時,應如何估價?如果一方希望搬出去,並把自己那部分住房出租,需要怎樣處理?等等。

這麽多細節準備,可能看起來有些過分,實際上,這樣處理確實需要。請想像一下:兩個朋友一起買了房子,其中一個人希望自己的伴侶搬進來,但另一方不希望這種情況發生,因為整個住房中的社會平衡可能會受到影響。在信託契約中,就可以針對這種情況所需處理的事宜進行解釋,並為所有相關人員提供明確的信息。

房產的共同所有人,可以將這個房產作為“beneficial joint tenants”或“tenants in common”。在“beneficial joint tenants”的情況下,一名共同所有人死亡后,所持有的所有權會自動轉移給仍然活著的一方。在“tenants in common”的情況下,共同租戶死亡后,死者的份額將根據其遺囑條款(如果有的話)解決;或者如果沒有遺囑,則根據無遺囑規則(intestacy rules)進行處理。

請想明白您所要的結果,如果您選擇“tenants in common”,請確保您的律師在HM Land Registry關於您的房屋所有權注冊上,附加上這個限制。

請記住,聯合申請抵押貸款的各方,也需要對債務承擔連帶責任。這意味著,和您合購房屋的一方停止為抵押貸款付款,您的放貸人可以選擇單獨向您追討所有的抵押貸款債務。在這種情況下,您可以向您的合購人索賠,這意味著您最終必須對合購人採取代價高昂的法律訴訟。此外,除非您採取法庭行動,否則未經您的合購人的同意,您將無法出售該物業。

涉及信用—-最好有試行階段

與他人合購住房,是擁有第一所房產方式中的一種,但需確保您與您認識並信任的人合購,而且您需要仔細的計畫,並在信託聲明方面尋求良好的法律建議。

為了防止出現太多的問題,最好與合購人一起租住房屋一段時間,這樣您能更好地了解雙方是如何運行自己的生活的。如果其中的一方總是愛花錢,而且延遲支付賬單,而另一方花錢謹慎且喜愛存錢,那麽就可能出現互相看不順眼的情況。

請製作一份電子表格,計算出每年維持新房運行需要的費用。再開設一個聯合賬戶,這樣雙方都能存入資金,這些資金用來支付水費、能源費用、房屋維護成本和服務費等,請設置standing orders或direct debits保證資金及時到位。

請儘量在一開始就達成協議,設訂一方決定出售房屋前的最短擁有該物業的時間,也許甚至需要有五年的計畫。

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