在德国租房的九个误区

德国有超过50%的居民租房住，这一数值可以说是欧洲之最。当然德国有非常完善的租赁法规可以保护房客不会被房东轻易的逐出家门而露宿街头，但在租赁合同中还是会有一些条款令房客摸不着头脑，难辨真假。无论是作为房客还是房东，了解自己的权利和义务就会避免纠纷的发生，减少不必要的麻烦。

近日，商品测评网站test.de总结了一些关于租房的疑问并做出了回答，下面为您列举九个经常被误解的问题：

1. 房客找到三个承租人，可以提前取消租赁合同？

如果房客和房东签署的是一份无限期租赁合同，通常的解约期限（Kündigungs ‐frist）为三个月。很多房客认为，如果给房东找到了三个承租人（Nach ‐ mieter ），那么他就可以在解约期限结束前取消合同。这种想法是错误的，因为房东并没有义务接受房客介绍的承租人。

此外，房客也没有权利擅自寻找承租人。除非房客和房东协商后在租赁合同中明确写明了关于寻找承租人的事宜；或者房客具有“合法需求”。所谓“合法需求”，是指房客由于私人或经济方面的原因必须提前结束租赁合同。例如房客需要他人照顾而必须到养老院居住；或者房客在其它城市找到了工作等等。同时，房东还并不坚持要求房客履行解约期限。最后，房客所找的承租人必须可靠，也就是说他有经济能力可以按时交房租。

然而在通常情况下，房客是无法在解约期限结束前解除租赁合同的。

2. 房东可以阻止房客将房屋分租给其他人

这种说法是不对的。房东通常可以阻止房客将整个房屋转租给其他人。但是如果房客只是把一个房间分租出去，把房屋作为合租房，房东通常情况下没有权利反对，除非他有充分合理的理由。

而作为房客，在分租房屋之前必须通知房东，获得房东的批准。如果房东无理由的拒绝房客将房屋分租，他甚至必须要支付房客赔偿金。

3. 房客的同居伴侣可以随时搬来同住

如果房客真的这么做可能会得到房东的警告，房东甚至会对房客提出起诉，并要求其伴侣立即搬离。

房客要想让伴侣、朋友或亲人搬来和自己同住必须要事先通知房东，在获得许可后才可以付诸行动。只有一种情况例外：房客的配偶或者孩子不需要得到房东的许可，房客只需要通知房东就可以了。

接到房客的通知后，房东通常情况下不能提出异议，除非有合理的理由。例如这间公寓不适合两个人或多个人居住等。

4. 房东可以私自解除租赁合同并将房客逐出家门

在德国，房客是严格受到法律保护的。房东可以解除合同，但是必须要有合理合法的理由。在现实生活中，最主要解除合同的理由是房客拖欠房租或者是严重违反租赁合同的规定，例如擅自转租，辱骂房东，无理由的拒绝房东进入房间等等。此外，房东需要收回房子自己使用也可能会单方面解除合同。如果房客遇到这种情况要立即寻求法律方面的帮助。

但是有一点是可以肯定的：无论房东是否有理由解除合同，他都没有权利将房客逐出家门。房东要想这么做必须得到法院下发的逐客令（Räumungs titel）。而私自收回出租房不让房客进门通常属于违法行为（非法闯入私人领地）。

5. 房东可以保留出租房的钥匙

这种说法也是错误的。在签订租赁合同后房东必须将所有的钥匙交给房客。即使房客长时间不在房子里居住，房东也无权将钥匙要回。但是如果房客长时间出差，最好将备用钥匙交给邻居或者是朋友，并将此人的联系方式告知房东。这样如果发生紧急情况，如火灾或者是水管爆裂，房东可以顺利的进入房间。

6. 房东有权擅自进入出租房

在德国，这种情况并没有法律监管。但是房东只有在紧急的情况（比如火灾或者是水管爆裂）下，才可以不经房客允许进入出租房内。否则，房东必须获得房客的许可。

如果房东有充分的理由想要进入房间，需要在10至14天之前通知房客。所谓的充分的理由包括读取电表、水表、煤气表，维修损坏的设施，或者是房东要将房屋出售同买家一起看房等等。当然，房客可以拒绝房东的要求。但是要注意，没有原因的拒绝可能会成为房东立即取消租赁合同的理由。

7. 房客离世了租赁合同会自动取消

和房东签署合同的房客如果离世，租赁合同不会自动取消，而是会转给和这位房客同住的人（配偶、伴侣或者子女）。这个人不需要重新签署合同便可以在这个房屋里继续居住。如果此人不想续约，则需要在获悉合同签署人离世一个月内通知房东。而租赁合同会自动转给离世房客的继承人。如果继承人也不想续约，同样需要在获悉合同签署人离世一个月内通知房东取消合同。三个月的解约期限过后，租赁合同便会取消。

8. 房东可以要求房客在搬出时将房屋装修

房客在搬出时是否要将房子重新装修，至少要将墙壁重新粉刷？这类问题的规定通常都会写在租赁合同中。但是有些条款即使被写在了租赁合同中也是无效的，因为这些条款对房客极为不公平。

德国联邦法院对于此类条款的要求非常严格，房客只有在极特殊的情况下才需要将房屋整修。所以在签订租赁合同之前，房客要仔细阅读相关条款，如果有问题要及时向租房协会或律师寻求帮助。

9. 房东可以扣留抵押金

在租赁合同有效期内，房东可以保留同房客约定好的抵押金（Kaution）。如果租赁合同结束，房东必须在合理的评估期（Prüfungs zeitraum）后对抵押金和其所得到的利息进行结算。对于评估期的期限，德国并没有明确的规定，通常情况是在房客交房后的一个月之内。

但是，结算并不意味着房东必须立即将全部的抵押金退还给房客。他可以保留一定合理的金额作为索赔金（如房客拖欠的房租，损坏物品的赔偿金等）。同时，房东还可以保留一定金额的抵押金作为未来可能发生的费用的弥补金，如运营成本结算（Betriebs kosten abrechnung）等。但是如果房客在过去运营成本结算时有余额，那么这部分的预留金则是不被允许的。

（转自 大纪元）

责任编辑：康慧