【欧洲希望之声2021年03月03日】买房卖房对许多人来说是个很费心费力的过程。从和地产中介的第一次谈话，到最后成交，会有许多变数。无论是买是卖，其中最重要的一件事，是要了解房产的价值。
影响房价的因素
许多人觉得房价评估很件简单的事。其实，有许多因素会影响一个房产的价格。有时候，甚至一些小细节，比如车库门坏了，都可能被买家砍价。更加准确的了解房产的价格，可以让你事半功倍，加快交易进程。
地点
对房价影响最大的因素是地点。附近的社区邻居，离超市的距离，门前街道的交通，附近的学区，离地铁站和高速公路的距离，都是由房产的地点决定的，而且这些因素是人为无法改变的。
房产面积
专业房产估价师除了看地点，就是看房产的大小。除了总面积，还要测量实际的使用面积，比如每个卧室的面积。有些老式的房产，门廊面积很大，还有专门的餐厅，但是卧室比较小，也会影响价格。
房屋状况
其他的因素就是房子的建筑时间，和目前的装修状态。有的时候，少花点钱用流行的颜色把房子粉刷一遍，可以大大提高房子的卖价。
社会因素
影响房产价格的因素还有社会与经济的大环境因素。比如目前的经济指数和英行房贷利率，整个国家房地产的状况，房产过去的成交价格历史。举个简单的例子，比如在疫情期间，市区的高层公寓价格下跌，郊区的独栋房屋价格猛增。当失业率上升，市场的供求关系改变，房产价格很可能普遍下跌。
准确评估房产价值的方法
现在我们了解了影响房产的因素。那么，有哪些工具可以用来估价房产呢？下面介绍5个最好的方法。
1. 在线工具
在线估价工具也叫自动估价模型AVMs (automated valuation models)，最近几年技术上有大幅改进。许多网站比如越来越流行的Purplebricks 就提供在线的评估。
这些在线工具会根据房产的地点，最近的平均成交时间等因素，来预测一个价格。
在线工具不会提供一个百分之百准确的价格，但是会给你一个合理的范围。
2. 专业评估公司
如果你愿意付费，最好找专业的评估公司。公司派来的评估员会仔细看房产建筑方面的细节，比如地基有没有问题，潮气、电路问题、煤气泄漏、屋顶漏水都能查出来，对房价影响比较大。比如一旦查出来地基下陷，可能房价会下跌几万英镑，甚至10几万英镑。
3. 与房产中介沟通
如果是卖房，可以找附近的房产中介出一份市场分析报告 Market Analysis Report。
越是离你房产近的房产中介，对当地的市场越了解。许多小的房产中介虽然看上去很小，但是他们对附近房产过去10年的状况非常熟悉，甚至有些雇员是在当地长大的，和评估公司比起来，有他们独特的优势。
4. 房产价格指数
房产价格指数（Property Price Index）显示房产价格变动趋势与变化程度的相对数。参考房产价格指数，可以分析出来房价的涨跌程度。
房产价格指数可以在英国土地登记局上找到：Land Registry
许多银行和房贷公司提供在线的房产价格指数计算器。比如Nationwide
5. 分析比较附近房地产状况
这是最常用的方法，也是比较重要的。比如同一条街上有个房产刚成交过户，这个成交的价格会影响整个附近的房产价格波动。但是英国许多房产即使隔一条街，可能因为学区原因，价格相差很多。
每种方法都有各自的优缺点。最好是使用不同的方法，综合分析，和各种专业人士有效的沟通，肯定能准确的评估房产的价格。
