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【法国法律问题解答】转让民事不动产公司需要缴纳多少税?

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问:我是一家SCI公司的股东。这家公司拥有几处房产,最近我想把一部份股份转让给我的子女。请问这种转让需要缴纳多少税收?

答: SCI公司是指民事不动产公司,此类公司的主要活动是对房地产进行买卖、经营和管理。成员以家庭成员居多。在转让公司股份时,根据相关法律,出让人应该缴纳增值税(Taxe sur la plus value),受让人需要缴纳登记税(Droit d’enregistrement)。

对于出让人来说,为计算税基(计算纳税的基数),SCI股份的出让者首先要对公司资产进行重新评估,算出原始股份和转让股之间的差价。需要注意的是,活期账户(compte courant)上的数额在转让时不在股份评估的范围之内。

在计算股份实际价值时还应该考虑股东借给SCI的现金和货币贬值的因素,因为这将减少SCI的市值。为此SCI公司需要向税务部门提供证明。公司最好能按照接近市场的利率支付股东借款。

一般来说,各种不动产的出售、交换、入股或者分割转让股份都需要缴纳增值税。

增加值=售出价格—购入价格

– 售出价格(净售出价格+相关费用,如中介费,技术鉴定费等)
– 购入价格 (净购入价格+相关费用)

如果转让或受让人无法提供公证费和装修费用的证明,税务局按照物业销售价格的7.5%扣除公证费,按照上述价格的15%扣除装修费。此外业主将拥有5年以上的物业赠与他人时也可在一定条件下免税。出售建筑用地前旧建筑拆除费可从增加值中抵扣,而银行利息则不能抵扣。
但在以下条件下出让股份者可以申请免税:

– 持有物业超过15年(自物业购买后的第6年起,每年可以减免10%的增值税,这样15年后售出的物业可以免缴增值税)
– 转让主要住所
-实现虚有权(Nue-propriété)和使用权(Usufruit)合并后物业的转让
– 售价低于15000欧元的物业
– 领取养老金或残疾人证,收入低于一定上限者
– 每个股东可以获得1000欧元的减税

不动产的增值税率为28.1%(其中包括12.1%的社会保险分摊金)

以上是股份出让者需要缴纳的税款,股份受让者应该缴纳占税款总额5%的登记税。登记税既没有上限也不能减免。根据2008年6月25日经济现代化的法律,其它种类公司股东转让的登记税为3% (税务总则第726条第I-2款)。

最后股份出让者支付的增值税和股份受让者支付的登记税是个人所得税,如果SCI按照个人收入纳税,既不交公司所得税(IS),个人贷款的利息可以从公司利润中扣除。

SCI(société civile immobilière ):民事不动产公司
IS (Impôt sur les sociétés ):公司所得税
Taxe sur la plus value : 房地产增值税
Droit d’enregistrement : 房产、物业登记税

文/ 匡正义

责任编辑:德龙

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